Il mandato può essere meglio definito come incarico. L’incarico in esclusiva viene concesso dal venditore all’agenzia immobiliare al fine di poter essere quest’ultimo l’unico soggetto abilitato a vendere l’immobile.

Quando si concede un incarico in esclusiva si ripone fiducia nell’agente immobiliare e alla sola agenzia con cui si firma l’incarico di mediazione.

I principali motivi per cui si dovrebbe scegliere l’esclusiva tramite l’incarico di mediazione sono:

• l’agenzia immobiliare investe un maggior quantitativo di tempo e di denaro nella promozione dell’immobile;

• il contratto che viene stabilito tra le parti comporta che si rispettino delle regole;

• gli agenti immobiliari forniscono consigli su come presentare l’abitazione e ottimizzano gli annunci sui portali;

• fornisce visibilità alla casa tramite la propria rete di contatti e potenziali acquirenti;

• tempi più rapidi di vendita dell’immobile.

Il vincolo principale di questo contratto è che se noi come venditori di una casa riusciamo a trovare da soli il compratore, saremmo obbligati a corrispondere un compenso all’agenzia immobiliare. A seguito della firma di un contratto le parti sono tenute a impegnarsi contrattualmente. Il cliente non deve affidare l’immobile ad altre agenzie o venderlo per conto proprio.

Ci si accorda su una percentuale che verrà fornita all’agente per il lavoro svolto. Si stabilisce una scadenza da rispettare e se non si è riuscito a concludere la compravendita, il venditore sarà libero di procedere per conto proprio.

Nel caso di revoca anticipata si può rischiare di subire delle penali stabilite contrattualmente. Il periodo di tempo stabilito nelle comuni agenzie è di 6 mesi.

Prima di affidare un incarico di vendita in esclusiva ad un’agenzia immobiliare è preferibile informarsi sulla validità di quella società e trovare delle possibili buoni recensioni da persone che hanno venduto con l’agenzia stessa.

Si potrebbe concedere l’incarico non in esclusiva, ma il rischio sarebbe quello che le agenzie immobiliari diano priorità agli immobili con la firma in esclusiva e l’immobile sia quindi messo in secondo piano.

Per quale ragione un’agenzia immobiliare avrebbe interesse a spendere soldi su un immobile se non gli fossero corrisposte le commissioni nel caso di vendita da parte di un’altra agenzia?

Il primo motivo per cui le persone danno un incarico non in esclusiva è quello di pensare di aumentare le opportunità di vendita. L’aumento di visibilità porterà solamente a generare confusione agli occhi dei potenziali acquirenti.

Un altro problema che si presenterebbe è la presenza di diversi annunci per un singolo immobile. Il messaggio che sarebbe passato all’acquirente è quello di una possibile trappola e che l’immobile abbia dei problemi. In sostanza l’immobile viene etichettato dall’acquirente come problematico e difficile da vendere per qualche ragione non definita.

L’agenzia che non avesse firmato in esclusiva potrebbe usare la casa per cercare di svenderla e creare problemi alla concorrenza. In questo caso si stabilirebbe una guerra sul prezzo a svantaggio del venditore. L’agente immobiliare potrebbe usarla inoltre come termine di paragone e dirigere potenziali acquirenti su altre abitazioni di cui ha l’esclusiva.

L’incarico di vendita in esclusiva deve includere:

• Anagrafiche delle Parti Coinvolte: Tutte le parti che sottoscrivono il contratto devono essere identificate chiaramente. Se l’immobile è in comproprietà, tutti i proprietari devono essere indicati e il contratto deve essere firmato da ciascuno di essi per essere valido.
• Descrizione dell’Immobile e Dati Catastali: Deve essere fornita una descrizione dettagliata dell’immobile, insieme ai dati catastali che lo identificano univocamente.
• Dichiarazioni sullo Stato dell’Immobile: Il proprietario o i proprietari devono dichiarare: La conformità alle norme edilizie e urbanistiche., l’assenza di trascrizioni pregiudizievoli, oneri reali, vincoli, ipoteche, o altri gravami, la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali, incluse le planimetrie, la conformità degli impianti e la presenza dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) o l’impegno a farlo redigere entro la data del rogito notarile.
• Durata dell’Incarico e Termini di Revoca/Rinnovo: La durata del contratto e le condizioni per la sua revoca o rinnovo devono essere chiaramente specificate.
• Prezzo Minimo di Vendita: Il prezzo minimo stabilito per la vendita dell’immobile deve essere indicato.
• Importo della Caparra: L’importo della caparra che l’agente immobiliare dovrà ritirare all’accettazione della proposta d’acquisto.
• Termini per il Pagamento e il Rogito Notarile: Devono essere specificati i termini per il saldo del prezzo pattuito e quelli per il rogito notarile.
• Modalità di Promozione dell’Immobile: Le modalità di assistenza e i mezzi messi a disposizione dall’agenzia per la promozione dell’immobile.
• Gestione delle Visite con Potenziali Acquirenti: Le modalità di gestione delle visite all’immobile con i potenziali acquirenti.
• Mediazione e Compenso dell’Agenzia: La mediazione pattuita e riconosciuta all’agenzia deve essere chiaramente indicata.
• Penali per Violazione del Contratto: Eventuali penali in caso di violazione della clausola di esclusività o inadempimento agli obblighi contrattuali.